Asukkaana taloyhtiössä

Asukkaan oikeudet ja velvollisuudet määräytyvät hänen roolinsa mukaan. Osakas hallitsee huoneistoa omistamiensa osakkeiden perusteella ja vuokralainen vuokrasopimuksen perusteella. Osakasta ja asunto-osakeyhtiötä koskevat tilanteet ratkaistaan asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen perusteella. Vuokralaisen ja vuokranantajan välillä sovelletaan lakia asuinhuoneiston vuokrauksesta sekä vuokrasopimuksen ehtoja. Osakkaat omistavat yhtiön osakkeet, joten yhtiö ja osakkaat eivät ole toistensa vastapuolia, vaan yhtiö muodostuu osakkaista.

Mm. taloyhtiön järjestysmääräykset koskevat myös vuokralaisia. Vuokranantaja voi olla osakkeenomistaja tai taloyhtiö. Vuokranantaja vastaa siitä, että huoneisto on kunnossa vuokrasuhteen alkaessa ja vuokrasuhteen aikana. Vuokranantaja vastaa lain mukaan huoneiston normaalista kulumisesta. Vuokralaisen on hoidettava hallitsemaansa huoneistoa huolellisesti. Hänen on korvattava vahingot, jotka hän huolimattomuudellaan tai tahallaan aiheuttaa huoneistolle. Vuokralainen vastaa myös hänen luvallaan huoneistossa olevien henkilöiden, kuten vieraidensa aiheuttamista vahingoista. Vuokralaisella ei ole oikeutta tehdä huoneistossa muutostöitä, ellei niistä ole sovittu vuokranantajan kanssa.

Vuokralaisen on ilmoitettava vuokranantajalle viipymättä havaitsemistaan vioista tai puutteista, jotka kuuluvat vuokranantajan kunnossapitovastuulle. Jos vuokralainen laiminlyö ilmoitusvelvollisuutensa, hän voi joutua osaltaan vahingonkorvausvelvolliseksi. Vuokranantaja voi myös suorittaa huoneistossa korjaus- ja muutostöitä. Kiireelliset korjaus- ja muutostyöt voidaan tehdä heti. Sellaiset korjaukset, joista ei aiheudu olennaista haittaa tai häiriötä vuokraoikeuden käyttämiselle, voidaan suorittaa 14 päivän ilmoitusajan jälkeen. Laajemmista korjauksista ja parannuksista on ilmoitettava vuokralaiselle vähintään kuusi kuukautta ennen työn aloittamista. Saatuaan tiedon tällaisesta laajasta korjauksesta vuokralaisella on oikeus 14 päivän kuluessa ilmoituksen saamisesta purkaa sopimus päättymään silloin, kun korjaustyö aikaisintaan voitaisiin tehdä. Ilmoitusvelvollisuus koskee vuokranantajan suorittamia korjaustöitä eli esimerkiksi taloyhtiöllä ei ole ilmoitusvelvollisuutta vuokralaiselle, ellei yhtiö ole vuokranantaja.

Vuokranantajan on huolehdittava siitä, että hänen suorittamansa korjaukset ja muutokset eivät aiheuta kohtuutonta haittaa tai häiriötä vuokralaiselle. Vuokralaisella on oikeus saada vuokraa kohtuullisesti alennetuksi tai vapautus vuokran maksamisesta siltä ajalta, jolloin huoneistoa ei ole voitu käyttää tai se ei ole ollut sovitussa kunnossa. Vuokranalennus tai vapautus ei edellytä vuokranantajan tuottamusta. Huoneiston käyttö voi estyä esimerkiksi taloyhtiön suorittaman korjaus- tai muutostyön yhteydessä. Vuokralaisella ei ole kuitenkaan oikeutta lähteä itse alentamaan vuokraansa, vaan mahdollisesta vuokranalennuksesta tulee aina sopia vuokranantajan kanssa. Vuokranalennusoikeutta ei ole silloin, kun puutteellisuus johtuu vuokralaisesta itsestään tai jos kunnossapitovastuu on sopimuksen mukaan siirretty vuokralaiselle.

Vuokralaisella on oikeus saada korvaus vuokranantajan suorittamien toimenpiteiden aiheuttamasta vahingosta, ellei vuokranantaja osoita, ettei huoneiston puutteellinen kunto ole aiheutunut vuokranantajan toimenpiteistä. Näyttövelvollisuus siitä, ettei puutteellinen kunto ole aiheutunut vuokranantajan toimenpiteestä on siis vuokranantajalla. Esimerkiksi taloyhtiön teettämien remonttien aiheuttamat haitat huoneiston käytölle eivät kuulu vuokranantajan korvattavaksi. Vuokrasopimuksella voidaan poiketa huoneiston kuntoa koskevista määräyksistä. Vuokralainen ja vuokranantaja voivat keskenään sopia esimerkiksi siitä, että vuokralainen huolehtii huoneiston kunnossapidosta ja hoidosta.

Rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapitovastuu jakautuu asunto-osakeyhtiössä osakkeenomistajan ja taloyhtiön kesken. Tästä on voitu määrätä toisin yhtiöjärjestyksessä, joten kannattaa aina ensin tutustua yhtiöjärjestyksen sisältöön. Kunnossapitovastuu selviää yleensä nopeimmin ja luotettavimmin Vastuunjakotaulukon avulla, mikäli yhtiöjärjestyksessä ei ole muuta määrätty.

Osakkaalla ilmoitusvelvollisuus

Osakkaan on ilmoitettava taloyhtiölle viivytyksettä sellaisesta huoneiston viasta tai puutteellisuudesta, jonka korjaaminen kuuluu taloyhtiölle. Mikäli osakas laiminlyö ilmoitusvelvollisuuden, voi hän joutua vastuuseen pahentuneista vaurioista. Osakkaan tulee myös ilmoittaa huoneistossa tehtävistä remonteista taloyhtiölle, mikäli se voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön tai toisen osakkaan osakehuoneiston käyttämiseen.

Taloyhtiön yhteystiedot -sivulta selviää kenelle ilmoitus on kulloinkin tehtävä.