KIINTEISTÖN JULKISIVUJEN PUUOSIEN HUOLTOKORJAUSHANKE (ESIM. VANHA KAARELANTIEN PUOLEISTEN IKKUNAPOKIEN JA PARVEKE-/TERASSIOVIEN HUOLTOMAALAUS JA PIENEMMÄT KORJAUKSET)

Tätä sivua on päivitetty: 29.11.2013

Sivu on alunperin avattu: 29.3.2013

SIVU ON TYÖNALLA

Ala- ja rinnakkaissivuja on voitu avata ja päivittää muulloin.

Kaikki kommentit ovat tervetulleita ja ne voi toimittaa kotisivujen päivittäjälle.

OIKEUDELLINEN HUOMAUTUS

************************

1. TILANNEKUVAN HAHMOTTAMINEN

1.1. PÄÄTÖKSENTEON TILANNEKUVA

1.1.1. Yhtiökokouspäätökset (ajankohtaiset):

  • ei ole tehty erillistä huoltokorjaustarvekartoitus-päätöstä
  • ei ole tehty erillistä huoltokorjaushankkeen suunnittelupäätöstä
  • ei ole tehty erillistä huoltokorjaushankkeen toteutus- ja rahoituspäätöstä
  • ei ole budjetoitu erillisenä huoltokorjaushankkeen budjettina kuluvan tilikauden talousarvioon
  • on ainoastaan keskusteltu kevään 2013 varsinaisessa yhtiökokouksessa, kohdassa "muut asiat" (jossa ei voida päättää), että ikkunoiden huoltokorjaushankkeen alustava korjaushankesuunnittelu tulisi käynnistää tilikauden 2013 aikana.

1.1.2 Hallituksen päätökset (ajankohtaiset):

  • varsinaisia pöytäkirjapäätöksiä ko. asiasta ei ole tilikaudelta 2012, eikä ennen 3.6.2013 hallituksen kokousta
  • Alustavasti oli (ilman päätöksiä) hallituksessa puhuttu, tammikuussa 2013, että ikkunapokia voitaisiin huoltomaalata vahvistetun talousarvion puitteissa, työajankohdan ollessa esim. kesä 2014, mutta huoltomaalauksen tulisi olla taloudellisesti kannattava ratkaisu, ja että mikäli voidaan todeta, että ei ole taloudellisesti järkevää huoltomaalata ikkunapokia, joutuu hallitus käynnistämään ikkunoiden ja parveke-/terassiovien alustavan korjaushankesuunnittelun, tavoitteena viedä yhtiökokouksen päätettäväksi varsinaisen korjaushankesuunnittelun käynnistämisestä ja budjetoinnista.
  • 3.6.2013 hallituksen kokous valtuutti teknisen isännöitsijän suorittamaan kuntoarvion riittävän laajasti ikkunoiden ja parvekkeiden sekä terassiovien osalta, ja laatimaan siitä raportin.
  • Hallitus on käsitellyt tekniseltä isännöitsijältä 3.6.2013 tilatun kuntoarvio-raportin hallituksen kokouksessa 14/2013, joka pidettiin 25.11.2013, ja päättänyt valtuuttaa teknisen isännöitsijän valmistelemaan kevään 2014 varsinaiselle yhtiökokoukselle korjaushankesuunnittelu-esityksen ja -budjetin, sekä -rahoitussuunnitelman. Korjaushankkeen suunnittelun sisältönä olisi sekä 1) pohjois-/metsän-puoleisten kaikkien ikkunoiden uusimista, että 2) muiden ikkunoiden ja parveke-/terassiovien huoltokorjaamista koskevan, vuonna 2015, toteutettavan peruskorjaushankkeen korjausohjelman, -budjetin, ja -rahoitussuunnitelman suunnittelu myöhempää yhtiökokouspäätöksentekoa varten. Kyseinen myöhempi yhtiökokous voitaisiin pitää arveltavasti esim. talvella 2014-2015, muussa tapauksessa korjaushankkeesta päätettäisiin 2015 varsinaisen yhtiökokouksen yhteydessä. Teknisen isännöitsijän raportin linkki on alla.

1.1.3 NYT OLENNAISTA PÄÄTÖKSENTEON KANNALTA

Tekninen isännöitsijä on suorittanut hallituksen 3.6.2013 tilaaman kuntokatselmuksen, laatinut siitä raportin joka päivätty 12.9.2013, ja joka on toimitettu kaikille hallituksen jäsenille, sekä julkaistu näillä kotisivuilla 18.9.2013. Ko. raportin linkki löytyy alta.

Hallitus käsitteli kyseisen raportin 25.11.2013, ja päätti valtuuttaa teknisen isännöitsijän toimimaan edellä kuvatulla tavalla.

Olennaista asian osalta on, että raportissa suositellaan kaikkien Hämeenlinnantien puoleisten ikkunoiden uusimista. Tämä tarkoittaisi laajaa peruskorjaushanketta, ja sen osalta on avattu oma sivunsa tässä linkissä. Raportissa lisäksi esitetään toisena korjausvaihtoehtona Vanha Kaarelantien puoleisten ikkunapokien sekä parveke- ja terassiovien huoltokorjausta, jossa ko. rakenteet huoltomaalataan ulkopuolisilta alueilta, sekä korjataan välttämättömimpien korjaustarpeiden osalta, esim. poistetaan ikkunoiden roikkumis-/nokkaongelma (kun ne avataan ulos karmeista).

Tekninen isännöitsijä on lisäksi viestissä hallituksen puheenjohtajalle 20.9.2013 todennut, että parvekepuolen huoltomaalauksilla saadaan helposti 10 vuotta lisäaikaa Vanha Kaarelantien puoleisille ikkunoille ja parvekeoville. Sekä lisäksi, että huoltomaalausta suositellaan suoritettavan 5 vuoden välein, mutta säärasitus on kyseisellä puolella niin pieni ja ikkunat hyväkuntoisia, että 10 vuoden lisäajan, ellei enemmänkin, saaminen ko. huoltokorjauksella, kuulostaa uskottavalta.

2. ASIAN TAUSTAA

Ko. rakenteiden huoltomaalauskeskustelua on käyty taloyhtiössä arveltavasti avoimena keskusteluna kautta aikojen. Ko. rakennelmia on myös huoltomaalattu, viimeksi arveltavasti vuonna 2007.

Keväällä 2013 hallituksessa, sekä myöhemmin kevään 2013 varsinaisessa yhtiökokouksessa, käytiin lyhyt avoin keskustelu siitä, että ko. rakenteiden huoltomaalaushankkeen suunnittelu kannattaisi käynnistää 2013 aikana. Päätöksiä asian osalta ei kuitenkaan tehty.

KUSTANUKSISTA

  • Teknisen isännöitsijän 20.9.2013 ilmoituksen mukaisesti suuntaa antavat kustannusarvio Vanha Kaarelantien puoleisten ikkunoiden ja parveke-/terassiovien puurakenteiden huoltokorjauksille, sisältäen ulkopuolisten osien huoltomaalauksen (n. 63 000e) ja säätö (ikkunapokien roikkumisongelman ikkunoita avatessa) ja tiivistystyöt (7000e) on yhteensä 70 000e.
  • Lisäksi, tekninen isännöitsijä oli arvellut, että Hämeenlinnantien puoleisten kaikkien ikkunoiden uusimisen kustannukset saattaisivat olla esim.: 180 000e
  • Molempien peruskorjaus- ja huoltokorjaushankkeiden yhteiskulut saattaisivat siten olla esim. yhteensä 250 000e
  • Teknisen isännöitsijän ilmoittamat kustannusarviot ovat vain suuntaa antavia arvioita, ne eivät perustu tarjouspyyntöihin, eivätkä esim. rakennusalan yleistä kustannustasoa määritteleviin julkaisuhin.

1.2 IKKUNOIDEN JA PARVEKE-/TERASSIOVIEN KUNNOSSAPIDON HISTORIA

1.2.1 TEHDYT IKKUNOIDEN JA PARVEKE-/TERASSIOVIEN KUNTOTUTKIMUKSET JA KORJAUSTARVESELVITYKSET

  1. 21.4.2004 julkaistu Suomen Talokeskus Oy:n tekemä huoneistoikkunoiden ja parvekeovien kuntotarkastuslausunto. Kuntotarkastus oli tehty kymmenessä eri huoneistossa erilaisten korjausvaihtoehtojen määrittämiseksi. Ote ko. lausunnosta: "Päätöstä tehtäessä kannattaa huomioida se, että mittavienkin korjaustöiden jälkeen ikkunoiden käyttöikä on loppupuolella, uusiminen on väistämättä edessä 5-10 vuoden aikajaksolla." (sivu 3, kohta 5.0 Jatkotoimenpiteet)
  2. 12.9.2013 teknisen isännöitsijän laatima kuntokatselmusraportti kiinteistön ikkunoiden sekä parveke- ja terassiovien kunnosta ja korjaustarpeesta. Tiedoston kuvan laatu on heikennetty, nettikäyttöä varten, alkuperäisestä tiedostosta.

1.2.3. IKKUNAPOKIEN JA PARVEKE-/TERASSIOVIEN HUOLTOKORJAUS-/MAALAUSHISTORIA

Huoltomaalaushistorian tietolähteet:

1.2.3.1 Tiedot korjaushistoriaselvityksestä:

  • vuonna 2000 parvekkeiden maalauksen yhteydessä, oliko tällöin maalattu myös ikkunoiden pokia?
  • 1994 "Ikkunoiden puuosien korjaus" urakan yhteydessä, oliko tällöin maalattu myös ikkunanpokia? (Asian selvittely ei ehkä tarpeellista, kun aikaa on kulunut näin pitkään.)

1.2.3.2 Tiedot taloyhtiön tilaamista ja maksamista ikkunoiden ja parvekkeiden ovien- tms. huolto- ja korjaustöistä:

  1. Vuonna 2007 oli 11.6. alkaneen taloyhtiön tilaaman remontin yhteydessä huoltomaalattu K ja I portaiden eteläpuolen ikkunoiden pokia. Asiasta löytyy ainakin 21.5.2007 palaveripöytäkirja.
  2. löytyykö muita tietoja näistä asioista , mitä?

1.2.3.3 Muita tietoja:

  1. asukkaat ovat saattaneet huoltomaalta ikkunapokia ainakin sisäpuolelta, mahdollisesti myös ulkopuolelta, jos asiasta oli sovittu taloyhtiön kanssa. Siitä ei taida löytyä tietoa, että minkä huoneistojen ikkunoiden pokia olisi näin asukastoimisesti huoltomaalattu, ja milloin? Pystytäänkö ja halutaanko tätä asiaa selvitellä?
  2. Arveltavasti ikkunapokia, parvekkeenovia, erityisesti varastojen ikkunoiden pokia ja pyörävarastojen ovia, on huoltomaalattu talkoovoimin. Halutaanko näitä tietoja selvitellä enemmän?
  3. onko muita tietoja?

1.2.3.4 JOHTOPÄÄTÖKSIÄ IKKUNANPOKIEN, PARVEKE-/TERASSIOVIEN TMS. HUOLTO-/KORJAUSHISTORIASTA

  1. Ikkunanpokia, kuten muitakin julkisivun puuosia, on ilmeisesti huoltomaalattu eri vaiheissa. Huoltomaalauksista ei ole pidetty helposti seurattavaa huoltopöytäkirjaa (esim. taulukkomuotoista asiakirjaa), ja ko. asioiden selvittäminen jälkikäteen on hankalaa.
  2. huoltomaalauksia on suoritettu a) taloyhtiön urakoitsijalta tilaamina töinä, b) osakkaiden toimesta oman huoneistonsa sisä- ja myös ulkopuolten osalta, kuitenkin ulkopuolelta (erityisesti) taloyhtiön valvonnan alla (mutta asioista ei löydy asiakirjoja?), c) talkoo-tyyppisinä töinä, taloyhtiön valvonnan alla (mutta asioista ei löydy asiakirjoja?) b- ja c- vaihtoehtoja on aikanaan perusteltu ilmeisesti niin, että taloyhtiö on säästänyt kun huoltomaalauksia ei ole tarvinnut tilata kaupalliselta urakoitsijalta.
  3. Viimeiset huoltomaalaukset ovat vuodelta 2007, jolloin oli maalattu K- ja I portaiden eteläpuolen ikkunoiden pokia. Tämän jälkeen huoltomaalauksia ei ole tehty(?)

1.3. JOHTOPÄÄTÖKSIÄ IKKUNANPOKIEN, PARVEKE-/TERASSIOVIEN TMS. NYKYISESTÄ KUNNOSTA JA KUNNOSTETTAVUUDESTA ESIM. HUOLTOMAALAUKSIN

Johtopäätösvaihtoehtoja ko. rakenteiden kunnosta, olemassaolevien tietojen perusteella:

  1. olennaisin ajantasainen kuntokatselmustieto löytyy teknisen isännöitsijän 12.9.2013 julkaisemasta kuntokatselmusraportista, ja siinä todetaan kaikkien Hämeenlinnantien puoleisten ikkunapokien olevan pääsääntöisesti niin huonokuntoisia, että niiden huoltomaalausta ei suositella, vaan suositellaan kaikkien ko. ikkunoiden uusimista. Ko. raportissa suositellaan lisäksi myös Vanha Kaarelantien puoleisten ikkunoiden uusimista tai huoltokorjaamista.
  2. muu tulkintavaihtoehto, mikä?

Johtopäätösvaihtoehtoja ko. rakenteiden huoltomaalattavuudesta ja sen järkevyydestä, olemassaolevien tietojen perusteella:

  1. Vanha Kaarelantien puoleiset ko. rakenteet ovat huoltomaalattavissa ja huoltomaalaus olisi järkevä toimenpide, jolla voidaan hankkia merkittävästi lisäaikaa ko. rakenteiden käytölle, ja taloudellisia säästöjä taloyhtiölle(?) Hämeenlinnantien puoleiset ko. rakenteet ovat selkeästi tulleet käyttöikänsä päähän, ja niiden huoltomaalaaminen ei ole enää järkevää.
  2. muu tulkinta, mikä?

Ketkä ovat oikeita tai hyviä tahoja vetämään johtopäätöksiä:

  • isännöitsijä,
  • tekninen isännöitsijä
  • joku asiantuntija?
  • hallitus
  • yhtiökous
  • muu taho, mikä?

2 OLENNAISIA SEIKKOJA ASIAN HOIDON ETENEMISEN HAHMOTTAMISTA VARTEN NIILLE, JOTKA VASTAAVAT ALUSTAVAN HANKESUUNNITTELUN SUUNNITTELUSTA TILIKAUDELLA 2013-2014

2.1. Huoltokorjaustarpeen ja sen laajuuden ja mahdollisen toteutusajankohdan toteaminen hallituksen kokouksen pöytäkirjaan on aiheellista, mikäli hankesuunnittelua halutaan jatkaa: esim. että huoltokorjaustarve koskee ainoastaan talojen päätyjen, sekä Vanha Kaarelantien puoleisten ikkuna- ja parveke-/terassiovien pokia, ja että ko. huoltokorjaukset olisi suotavaa tehdä esim. tilikauden 2014 kuluessa. Kyseinen korjaustarve on kirjattu hallituksen kokouksen 14/2013 (joka pidetty 25.11.2013) pöytäkirjaan.

2.2 Huoltokorjaustarpeen mahdollisen lisäselvittämisen tarpeen kirjaaminen hallituksen kokouksen pöytäkirjaan(?). Tätä ei ole toistaiseksi tarvinnut tehdä, eikä sille olla toistaiseksi nähty aihetta.

2.3 Huoltokorjaussuunnittelun laatimisen vaihtoehtojen ymmärtäminen ja valitseminen

  1. eritytetäänkö Vanha Kaarelantien puoleisten ikkunoiden ja parveke-/terassiovien, sekä päätyikkunoiden huoltokorjaussuunnittelu Hämeenlinnantien puoleisten ikkunoiden peruskorjaushankesuunnittelusta, vai halutaanko ne tilata samalta taholta? Tekninen isännöitsijä on 25.11.2013 hallituksen kokouksen päätöksen nojalla valtuutettu käyttämään asian osalta omaa harkintaa ja asiantuntemusta.
  2. tilataanko (Vanha Kaarelantien puoleisten ikkunoiden ja parveke-/terassiovien, sekä päätyikkunoiden) huoltokorjaussuunnittelu tilaustyönä joltain rakennusinsinööriltä, vai voidaanko se tilata tekniseltä isännöitsijältä? Tekninen isännöitsijä on ilmoittanut syksyllä 2013 hallituksen tietoon, että ei pysty kyseistä korjaushankesuunnittelua itse tekemään, vaan taloyhtiön tulee se tilata joltain asiantuntijalta.

2.4 Taloudellisten realiteettien ymmärtäminen:

  • Teknisen isännöitsijän talvella 2013-2014 suorittama valmisteleva työ tapahtuu 2013 vahvistetun talousarvion puitteissa
  • Tilikaudelle 2014 tulee laatia erillinen budjettiesitys kyseisten hankkeiden korjaussuunnittelulle.
  • Tilikaudelle 2015 tulee laatia erillinen budjettiesitys kyseisten korjaushankkeiden toteuttamiselle ja valvomiselle.

************

Kiinteistöliitto